SSP News

1. ค่าซ่อมแซมเริ่มต้น (Initial Repairs)

การซ่อมแซมบ้านก่อนให้เช่า เช่น ปูกระเบื้องใหม่ หรือเปลี่ยนหน้าต่าง ถือเป็น ค่าซ่อมแซมเริ่มต้น ไม่สามารถเคลมค่าใช้จ่ายนี้ได้ทันที จะเป็นการคิดรวมใน capital gains cost หลังจากขายบ้านนั้นภายหลังแทน

2. ค่าธรรมเนียมในการซื้อบ้าน (Purchase Costs)

ค่า stamp duty, ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ไม่สามารถลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน แต่สามารถคิดรวมใน property’s cost base เพื่อคำนวณเป็นภาษีกำไรจากการขายได้ในภายหลัง (Capital Gains Tax – CGT)

3. ดอกเบี้ยเงินกู้ (Interest on Loans)

เคลมได้เฉพาะดอกเบี้ยที่ใช้ในการซื้อ หรือซ่อมบ้านเช่าเท่านั้น หากกู้ไปเที่ยวหรือลงทุนส่วนตัวอื่นๆ ดอกเบี้ยส่วนนั้นไม่สามารถเคลมได้

4. ค่าใช้จ่ายในการกู้ยืม (Borrowing Expenses)

เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดตั้งสินเชื่อ การค้นหาชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ และค่าจำนอง หากค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกิน $100 ให้กระจายเคลมภาษีภายใน 5 ปี (หรือต่ำกว่า 5 ปีได้ ถ้าระยะเวลากู้ยืมสั้น) หากต่ำกว่า $100 เคลมได้เต็มจำนวนในปีที่จ่าย

5. ค่าปรับปรุงบ้าน (Improvements & Construction Costs)

หากมีการต่อเติมบ้านหรือปรับโครงสร้าง ไม่สามารถเคลมได้เต็มจำนวนในครั้งเดียว แต่สามารถเคลมได้ปีละ 2.5% นาน 40 ปี ถือเป็นการช่วยลดภาษีกำไรจากการขายในอนาคตได้

6. ค่าบำรุงจากนิติบุคคล (Body Corporate Fees)

ค่าธรรมเนียมที่นิติบุคคลเรียกเก็บเป็นประจำ สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน แต่ถ้ามีกรณีพิเศษเช่น ค่ากองทุนพิเศษสำหรับการปรับปรุงใหญ่ จะต้องเคลมเป็นรายปีแบบ Capital Works (เคลมได้ปีละ 2.5% นาน 40 ปี)

7. การแบ่งใช้บ้านเช่าอย่างถูกต้อง (Apportion Correctly)

หากปล่อยเช่าให้ครอบครัว หรือเพื่อนในราคาต่ำกว่าราคาตลาด หรือใช้เป็นบ้านส่วนตัวบางช่วง ต้องแบ่งสัดส่วนรายได้–ค่าใช้จ่ายให้ถูกต้อง รวมถึงกรณีมีเจ้าของร่วม ต้องเคลมเฉพาะส่วนที่เป็นของคุณ (เช่น 50/50 หรือ 70/30)

8. หลักฐานค่าใช้จ่ายที่นำมาลดหย่อนภาษี (Record Keeping)

ต้องเก็บหลักฐานรายรับ–รายจ่ายทั้งหมด เช่น การปรับปรุงบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับต้นทุน ตั้งแต่เริ่มซื้อจนถึง 5 ปีหลังจากขายบ้าน หากไม่มีหลักฐาน ไม่สามารถขอลดหย่อนภาษีได้

9. การขายบ้าน (Selling the Property)

ถ้าคุณไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักในออสเตรเลีย หรือไม่ได้มีใบรับรองจาก ATO ผู้ซื้ออาจต้องหักภาษีสูงสุด 15% จากราคาขายล่วงหน้า
อ่านเพิ่มเติมได้ที่ คลิกที่นี่

10. ภาษีกำไรจากการขาย: Capital Gains Tax (CGT)

• เมื่อขายบ้าน ต้องคำนวณกำไรจากราคาซื้อและค่าปรับปรุง หักค่าเสื่อมราคาออกก่อน (sale price minus purchase + improvement costs)
• ให้รายงานกำไร ตอนยื่นภาษีของปีที่มีการเซ็นสัญญาขาย ไม่ใช่ปีที่โอนบ้าน
• ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เคยเคลมมาแล้วในหน้าภาษีแต่ละปี ไม่สามารถเคลมได้อีกตอนขายบ้าน

เจ้าของบ้านเช่าหลายคน เสียสิทธิ์ลดหย่อนภาษี เพราะไม่รู้ว่าต้องเคลมอะไร หรือเคลมผิด
สามารถปรึกษา Super Smart Plans ได้ที่:

• +612 9169 4840 (เปิด วันจันทร์ถึงศุกร์ 9:30–18:00)
• admin@supersmartplans.com
• Line: https://lin.ee/rpbB7yP
• ที่อยู่สำนักงาน: Suite 483, Level 5, 311 Castlereagh St. Sydney 2000

#taxagent #สำนักงานบัญชี #ภาษีออสเตรเลีย #ซุปเปอร์ #superannuation #PropertyTaxTips #AustralianLandlords #RentalPropertyAdvice